максим дорофеев | независимый оценщик недвижимости и ущерба

Оценка ущерба после залива

Залили соседи? Проведем оценку рыночной стоимости восстановительного ремонта и поврежденного затоплением имущества, для обоснования величины исковых требований по возмещению нанесенного ущерба

Что делать сразу после залива

1) Удостоверьтесь, что протечка полностью нейтрализована, и вода перестала поступать в помещение.

2) Проведите обзорную видеосъемку. Охватите все имущество на которое попала вода (полы, стены. потолки, одежду, обувь, бытовую технику)!

3) Обратитесь в эксплуатационную организацию (КСК, ОСИ, УК и т.д.) с требованием составить акт, подтверждающий факт затопления помещений, с указанием причины возникновения аварийной ситуации. Именно данным актом определяется виновник! При отказе или затягивании в выдаче акта, попробуйте обратится в отдел жизнеобеспечения акимата вашего района с соответствующей жалобой на действия эксплуатационной организации.

4) Если в помещении устроены натяжные потолки в которых собралась вода, необходимо вызвать специалиста для ее слива. Монтажником будет проведен квалифицированный слив накопившейся воды, а полотно будет приведено в первоначальный вид. Слив и натяжку проводят почти все фирмы, предлагающие услуги по установке натяжных потолков. После выполнения специалистом вышеуказанных работ, получите квитанцию об оплате и сохраните ее.

Если оплачиваете услуги мобильным переводом, обязательно укажите в назначении перевода за какие услуги вы платите!

5) При возникновении проблем с электропроводкой незамедлительно вызовите электрика для диагностики и устранения неисправностей! Во-первых, неисправная электропроводка - это очень опасно, а во-вторых, работа электрика может нанести дополнительный ущерб отделке, например, ремонт скрытой электропроводки приведет к порче штукатурки. Сохраните квитанцию об оплате за услуги электрика. Необходимые для ремонта материалы обязательно приобретите в специализированном магазине самостоятельно по списку, составленному электриком, или вместе с ним. Сохраните чек и накладную!

6) Проведите уборку. Можно убрать с пола и с мебели осыпавшуюся штукатурку и пыль, вымыть поверхность пола. При необходимости проведите химчистку мягкой мебели, ковров, одежды и обуви. Сохраните квитанцию за услуги! Вовремя проведенная профессиональная сушка и чистка помогут минимизировать ущерб. Если химчистка не поможет, значит имущество безвозвратно испорчено и подлежит оценке!

7) Подождите несколько дней, пока поверхности полностью просохнут. В процессе высыхания уже видимым дефектам могут добавиться новые, такие как деформация деревянных изделий (ламината, дверей, мебели и т.д.), а также образование характерных желтых пятен на окрашенных поверхностях стен и потолков. Ни в коем случае не защищайте поверхности стен и потолков самостоятельно. Не демонтируйте напольное покрытие без крайней необходимости. Не выбрасывайте отставшие от стен обои, вымокший линолеум и другие изделия.

8) Пригласите специалиста-отделочника и, при необходимости, мебельщика, для составления приблизительной сметы работ и материалов по восстановлению отделки и встроенной мебели. Проведите диагностику неисправной бытовой техники в сервис-центре или с вызовом специалиста на дом. Получите письменное заключение о результатах диагностики с указанием стоимости ремонта. Не забудьте взять чек за услуги диагностики и сохраните его!

7) Суммируйте все проведенные и предстоящие затраты. Предложите виновнику возместить ущерб сразу или с отсрочкой, при этом обязательно получите расписку. И только в случае отказа компенсировать реальный размер ущерба - обращайтесь к оценщику!

Что такое оценка ущерба

Само по себе понятие ущерба в оценочной деятельности отсутствует. Под оценкой ущерба понимается определение рыночной стоимости работ/услуг/материалов/изделий, необходимых для восстановления поврежденного имущества до состояния, предшествующего моменту его повреждения, в ценах на дату проведения оценки. В свою очередь, поврежденное имущество может относиться как к недвижимому имуществу, например, отделка помещений, так и к движимому (мебель, техника, личные вещи и т.п.). Следовательно, специалист, выполняющий оценку, в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности Республики Казахстан, должен иметь квалификационные свидетельства оценщика движимого и недвижимого имущества.

Что такое износ имущества

Как указывалось выше, стоимость поврежденного имущества определяется в состоянии. в котором оно находилось на момент, предшествующий его повреждению. В большинстве случаев это не абсолютно новое имущество, имеющее некоторый накопленный износ.

Поэтому, если в процессе оценки поврежденного имущества уже бывшего в эксплуатации не учитывать его накопленный износ, то произойдет улучшение имущества, влекущее несправедливое увеличение его стоимости за счет лица, причинившего вред.

Сколько стоят услуги по оценке ущерба

Минимальная цена услуги составляет 25 000 тенге. Стоимость услуг зависит от объема и характера ущерба, вызванного затоплением. Ниже представлен тарифный калькулятор, с помощью которого определяется гонорар оценщика в соответствии с характером повреждений и их объемом.

Тарифный калькулятор:

Уведомление виновника о проведении оценки

Проведение оценки является одним из этапов подготовки к судебному иску. Судьи очень внимательно относятся к соблюдению прав всех сторон как во время судебного процесса, так и при подготовке к нему. Поэтому уведомление виновной стороны является очень важным моментом. Игнорирование данного вопроса при дальнейшем судебном разбирательстве может быть использовано ответчиком в качестве повода для заявления о нарушении его прав при проведении оценки. В результате, результаты оценки могут быть не приняты судьей во внимание при определении суммы компенсации ущерба, что послужит поводом для назначения дополнительной судебной экспертизы.

При направлении извещения виновной стороне рекомендуем руководствоваться нормами Статей 129, 130 и 131 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, которые регламентируют процедуру надлежащего уведомления сторон..

Доставка извещений осуществляется по адресу электронной почты или абонентскому номеру сотовой связи, либо по почте. Время их отправления адресату на адрес электронной почты или абонентский номер сотовой связи фиксируется подтверждающим отчетом. В случае доставки нарочно это отмечается на копии извещения.

Извещение на бумажном носителе, адресованные гражданину, вручается ему лично под расписку на копии извещения на бумажном носителе.

Извещение на бумажном носителе, адресованное юридическому лицу, вручается его представителю, соответствующему лицу, выполняющему управленческие функции, сотруднику охранной службы или другому работнику извещаемого лица. Они расписываются на копии извещения на бумажном носителе о получении, указывая свою должность, фамилию и инициалы. Извещение на бумажном носителе направляется юридическому лицу в случае, если исчерпаны все возможности направления электронных извещений и вызовов. Извещение на бумажном носителе считается доставленным юридическому лицу по месту его нахождения, даже если юридическое лицо отсутствует по указанному адресу.

Кроме того, извещения быть направлены с таким расчетом, чтобы извещаемый или вызываемый имел достаточный срок для своевременной явки и подготовки.

Образец извещения о проведении оценки

Настоящим уведомляем Вас о том, что ХХ.ХХ.2024 года в ХХ:ХХ ч. состоится осмотр независимым оценщиком поврежденных заливом помещений, расположенных по адресу: г. Астана, р-н ___________, ул. ___________, д. ХХ, кв. ХХ, с целью определения стоимости работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта. Предлагаем Вам, либо Вашему представителю принять участие в осмотре.

Ф.И.О Отправителя
Дата

Перечень необходимых для оценки документов

1) Документ, подтверждающий право собственности на помещение, подвергшееся заливу, либо право распоряжения им (например, договор аренды).

2) Акт, подтверждающий факт залива помещений, с указанием причины возникновения аварийной ситуации, выданный обслуживающей организации (КСК, ОСИ, УК и т.д.)

3) Технический/ Кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Заключение договора на проведение оценки

В соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности, основанием для проведения оценки является договор на ее проведение. Заключение договора с заказчиком, как правило, происходит непосредственно на объекте, поскольку оценщику перед заключением договора необходимо ознакомиться с объемом повреждений для определения стоимости услуг.

Проведение осмотра

При осмотре оценщиком определяется перечень дефектов, относящихся к факту залива. Фиксируются только те дефекты, которые поддаются фото- и видеофиксации!

По результатам проведенного обследования оценщиком составляется акт осмотра с указанием характеристик поврежденного имущества, перечня выявленных дефектов.

Кроме того, в акте фиксируется дата проведенного осмотра и перечень лиц, присутствовавших при его проведении. Подписание акта присутствовавшими при его составлении лицами не является обязательным требованием.

Оценка поврежденной отделки

Расчет стоимости восстановительного ремонта поврежденной отделки помещений включает в себя определение стоимости работ и материалов, необходимых для приведения отделки в состояние, предшествующее заливу.

При определении стоимости работ помимо непосредственной замены поврежденных элементов также учитываются сопутствующие работы. Например, демонтаж и монтаж осветительных приборов при ремонте поверхности потолка, демонтаж и монтаж плинтусов, дверных блоков и встроенной мебели при замене напольного покрытия, а также очистка от строительного мусора и финальная уборка помещений.

Для определения стоимости работ мы используем коммерческий сборник расценок на строительные и отделочные работы, составленный Группой компаний Союз Профи KZ. При необходимости мы дополнительно индексируем справочный показатель на коэффициент инфляции, если с момента выхода сборника до даты оценки прошло более одного месяца. Кроме того, расценки даны без учета НДС. При этом потенциальный поставщик услуг может быть его плательщиком. Таким образом, итоговая стоимость ремонтных работ увеличивается на текущую ставку налога на добавленную стоимость.

Стоимость отделочных материалов рассчитывается на основе цен розничных строительных магазинов с учетом доставки. При этом объем необходимых материалов определяется в зависимости от установленной производителем единицы измерения для их реализации (лист, рулон, упаковка и т.д.). Таким образом, необходимый для ремонта объем, например, обоев, в калькуляции на материалы выражается не в квадратных метрах оклеиваемой поверхности, а необходимым количеством рулонов.

Мы подготовили несколько примеров расчета ремонта наиболее распространенных элементов отделки помещений. Расчеты представлены в виде интерактивных таблиц с возможно подстановки своих исходных данных для предварительного расчета стоимости ремонта.

Поврежден одноуровневый окрашенный потолок в жилой комнате, площадью 15 кв.м. Площадь повреждений составила 0,26 кв.м. (два пятна: 0,4 м * 0,6 м = 0,24 кв.м. и 0,15 * 0,15 м = 0,02 кв.м). На потолке имеется люстра и карниз для штор, длиной 3 м. Окраска потолка проведена полтора года назад.

При расчете учтены работы по демонтажу/монтажу осветительных приборов и карнизов для штор, зачистка и шпатлевка, поврежденных участков, подготовка потолка к окраске, окраска всей площади потолка одним тоном, вынос строительного мусора и финальная уборка помещения.

Применяемые материалы: шпатлевки AlinEX Glatt и AlinEX Finish, грунтовка Primer Радуга-27; краска Радуга-210

Открыть расчет

Повреждены две окрашенные стены в нежилом помещении, площадью 25 кв.м. (5,0 * 5,0 м), высотой стен 3,5 м. Площадь повреждений составила 1,2 кв.м. (4,0 * 0,3 м). По периметру стен установлен ПВХ плинтус (18,2 м.), а также два алюминиевых радиатора отопления. В комнате имеются два дверных проема, размером 0,9 * 2,1 м каждый (3,8 кв.м.) и оконный проем, размером 1,4 * 1,3 м (1,8 кв.м.). Площадь окрашенной поверхности стен составляет 64,4 кв.м. Окраска стен проведена два года назад.

При расчете учтены работы по демонтажу/монтажу плинтуса и отопительных приборов, зачистка и шпатлевка, поврежденных участков, подготовка потолка к окраске, окраска всей площади стен* одним тоном, вынос строительного мусора и финальная уборка помещения.

* Примечание: окраска стен колерованной краской производится по периметру помещения, при окраске белым цветом окрашивается только площадь поврежденной стены.

Применяемые материалы: шпатлевки AlinEX Glatt и AlinEX Finish, грунтовка Primer Радуга-27; краска Радуга-210

Открыть расчет

Повреждена оклейка стен обоями в комнате, площадью 9,3 кв.м, высотой стен 2,9 м. По периметру стен (12,5 м.) установлен ПВХ плинтус (8,9 м.). В комнате имеются четыре дверных проема, размером 0,9 * 2,1 м каждый (7,6 кв.м.), с обрамлением наличником, общей длиной 19,6 м. Так же на стене установлено два светильника (бра). Площадь оклееной обоями поверхности стен составляет 28,7 кв.м. Оклейка стен обоями проведена около года назад.

При расчете учтены работы по демонтажу/монтажу плинтуса, наличников, осветительных приборов, переклейка обоев по все площади стен с предварительной подготовкой поверхностей, вынос строительного мусора и финальная уборка помещения.

Применяемые материалы: грунтовка Primer Радуга-27; обои ERISMANN, клей обойный PUFAS EURO 3000

Открыть расчет

Повреждено покрытие пола из ламината, площадью 15 кв.м.. По периметру стен установлен ПВХ плинтус (13,7 м.). Для замены покрытия необходим демонтаж/монтаж дверного блока. Покрытие из ламината уложено 4 года назад.

При расчете учтены работы по демонтажу/монтажу плинтуса, замена покрытия с подложкой, очистка помещений и от мусора и финальная уборка помещения.

Применяемые материалы: ламинат KRONOSPAN, подложка под покрытие Solid.

Открыть расчет

Оценка поврежденной мебели

При определении стоимости поврежденной мебели оценщиком рассчитывается либо стоимость работ и материалов, необходимых для ремонта мебели, либо стоимость аналогичного нового изделия, если ремонт мебели невозможен или экономически нецелесообразен. В обоих случаях полученная стоимость уменьшается на величину накопленного физического износа.

Несколько примеров из практики:

Пример первый. В результате залива были повреждены элементы навесного шкафа встроенной кухни, изготовленной по индивидуальному проекту. Каркас шкафа выполнен из ЛДСП стандартного белого цвета, задняя стенка - из белого ЛДВП. Фасады изготовлены из МДФ с покрытием ПВХ пленкой.

В процессе оценки было установлено, что возможно изготовить новые детали каркаса и задней стенки из аналогичного материала того же цвета. При замене эти новые детали не будут отличаться от каркасов неповрежденных шкафов кухни. Однако, подобрать ПВХ пленку для отделки фасадов того же оттенка не представляется возможным.

Таким образом, при расчете стоимости восстановительного ремонта учтены замена каркаса и задней стенки поврежденного шкафа, а также замена фасадов всех шкафов для сохранения единой цветовой гаммы встроенной кухни.

Пример второй. При заливе пострадал каркас стеллажа Ikea. Учитывая, что данный стеллаж является серийным изделием, изготовленным по запатентованной технологии производителя, замена поврежденной части каркаса на изготовленную деталь оценщиком не рассматривалась. При этом, продажа отдельных частей для ремонта данного предмета мебели производителем не предусмотрена. Таким образом, при расчете стоимости оценщиком принята стоимость аналогичного стеллажа с учетом накопленного износа на момент его повреждения.

Оценка поврежденной техники

По аналогии с мебелью, при определении стоимости восстановления поврежденной техники, оценщиком рассчитывается либо стоимость работ и деталей, необходимых для ее ремонта, либо стоимость аналогичного нового изделия, если ремонт невозможен или экономически нецелесообразен.

Пример из практики: при заливе помещения пострадал смартфон Samsung Galaxy S20 Plus 128 GB. По результатам диагностики, проведенной специалистом сервисного центра, установлено, что стоимость ремонта смартфона значительно превышает среднюю стоимость поддержанного устройства, и проведение его ремонта нецелесообразно.

Оценщиком был проведен анализ рынка продаж поддержанных смартфонов Samsung Galaxy S20 Plus 128 GB. Несколько устройств, предлагаемых к продаже, использовались примерно столько же времени, сколько и поврежденный смартфон, то есть они имели примерно такой же уровень износа и предлагались к продаже по примерно одной цене. Следовательно, стоимость смартфона в состоянии, предшествующем его повреждению, была оценена оценщиком как среднее значение рыночной стоимости вышеупомянутых устройств.

Отметим, что если недостаточно предложений на вторичном рынке для аналогичной техники, находящейся в том же техническом состоянии, что и оцениваемая на момент повреждения, то расчет производится иначе. Сначала определяется стоимость аналогичного устройства в состоянии "как новое", а затем производится уценка на величину накопленного износа.

Оценка поврежденных товаров

В случае затопления торговых площадей часто пострадает представленный в них товар. Повреждением товара считается утрата им товарного вида в результате загрязнения, разрушения упаковки и других факторов. Кроме того, утрата товаром своих потребительских качеств также считается повреждением, например, продукты питания и лекарства могут прийти в негодность из-за нарушения температурного режима в помещении.

Стоимостью восстановления поврежденного товара являются затраты на повторный закуп аналогичного товара, то есть его себестоимость.

Пример из практики: при заливе помещения аптеки часть товара в результате прямого воздействия горячей воды утратила свой товарный вид, а другая часть подверглась воздействию температур, не допустимых при хранении лекарственных препаратов. Руководством аптечной сети после проведения осмотра был предоставлен акт списания препаратов и их утилизации. Для определения стоимости оценщиком были истребованы актуальные цены у поставщиков аптечной сети, на основании которых была установлена текущая себестоимость товаров.

Когда вызывать оценщика в суд

Привлечение оценщика к участию в судебном заседании необходимо осуществить сразу после того, как ответчик заявил о несогласии с результатами оценки, но до того, как судья примет решение о назначении судебной экспертизы!

Мы считаем, что назначение судебной экспертизы только на основании несогласия ответчика с выводами оценщика является преждевременным. Оценщику государством предоставлено право на определение рыночной стоимости объекта оценки в строгом соответствии с нормативно-правовыми актами в области оценочной деятельности. Следовательно, суду ответчиком должны быть предоставлены веские доказательства того, что отчет, составленный оценщиком, недостоверен, либо что права ответчика были нарушены в процессе проведения оценки, например, отсутствовало уведомление сторон.

Требуйте, чтобы ответчик в своем отзыве на исковое заявление или ходатайстве указал конкретно, в чем именно он не согласен с отчетом, составленным оценщиком, и привел причины своего несогласия. После получения отзыва или ходатайства предоставьте его нам для ознакомления. Доведите до судьи, что не согласны с бездоказательными доводами ответчика о несоответствии рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, и величине нанесенного ущерба. В ходатайстве требуйте привлечения оценщика к участию в процессе. Назначение судом судебной экспертизы в большинстве случаев крайне нежелательно.

О судебной экспертизе

Процесс проведения назначенной судом экспертизы, направленной на установление стоимости нанесенного ущерба, аналогичен процедуре независимой оценки. Судебный эксперт проведет осмотр объекта в назначенное время, предварительно уведомив об этом стороны процесса. Он также, как и независимый оценщик, выполнит фотографирование повреждений и их описание в акте осмотра. Затем он проведет соответствующие расчеты и составит заключение, которое будет принято судом в качестве основания для установления размера компенсации без возможности оспаривания.

Из нашего опыта следует, что в большинстве случаев сумма, указанная в заключении судебного эксперта, значительно ниже суммы, полученной в ходе проведения независимой оценки.

Почему так? Все дело в разнице источников цен, на основании которых независимый оценщик и судебный эксперт строят свои расчеты.

Независимый оценщик исходит из текущих рыночных цен на конкретные работы и материалы. Выше мы описывали, что стоимость работ определяется оценщиком на основании актуальных справочников, а стоимость материалов исходя из цен розничных магазинов. То есть по ценам, с которыми сталкивается простой обыватель.

Судебный эксперт считает ресурсным методом, то есть составляет локальную смету, используя программный комплекс "САНА". Основным недостатком расчетов стоимости данным методом является ценообразование, основанное на единой сметно-нормативной базе, предназначенной в большей части для определения сметной стоимости строительства объектов несопоставимых с оцениваемым по своему масштабу. Стоимость работ установлена государственным нормативом, а не рыночными ценами, и индексируется в соответствии со статистическими данными, а именно индексом инфляции, которая, как известно, официально у нас "уверенно стремится к нулю". Кроме того, сметы на которых построено заключение судебного эксперта, сложны в восприятии.

Отметим, что независимый оценщик так же может использовать данный метод в своей работе, однако, методическими рекомендациями Столичной палаты профессиональных оценщиков, членами которой являются наши оценщики, при оценке стоимости восстановительного ремонта поврежденной заливом отделки применение данного метода рекомендуется только в случае отсутствия рыночной информации, например, при оценке стоимости ремонта в небольшом поселке.

Остались вопросы? Мы на связи!

Адрес офиса
Астана, ул. Кажымукана, д. 12А, 3 этаж, офис 303

Позвонить

Instagram

E-mail

+7 700 578 32 78